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不動産の心理的瑕疵とは?売却価格への影響と告知義務についてご紹介

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不動産の心理的瑕疵とは?売却価格への影響と告知義務についてご紹介

不動産の心理的瑕疵とは?売却価格への影響と告知義務についてご紹介

不動産の売却をするときに、もし家の中で亡くなった方がいれば、いわゆる「事故物件」に当てはまるのか心配になるかもしれませんね。
事故物件とは、物件内で自殺や他殺といった不自然な死が発生した物件を指し、心理的瑕疵として告知義務があります。
そこで今回は、不動産における心理的瑕疵について、売却への影響と告知義務についてご紹介します。

売却しにくい?不動産おける心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、物件の性能や設備に何の問題がなくても心理的に住み心地が悪く感じるような事情を指し、読み方は「しんりてきかし」です。
具体的な例の1つに事故物件があります。
事故物件とは殺人事件や自殺の現場になった物件を指し、病死や自然死の場合でも死後放置されたまま長時間が経過したために特殊な清掃やリフォームが必要となった物件も含まれます。
他にも、墓地が近い・ひどい悪臭や騒音がするなど周辺環境に問題がある物件も心理的瑕疵物件です。
そして、心理的瑕疵のある物件は、不動産取引時に買主・借主へ告知する義務があると定められています。

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不動産売却時に不利?心理的瑕疵が物件価値に与える影響について

心理的瑕疵は不動産の売却に大きな影響を与えます。
心理的瑕疵物件では、その瑕疵を受け入れるに値するメリットがないと借り手や買い手は見つからないでしょう。
そのため、通常は相場よりも金額を下げる対応を取ります。
事故物件の場合は、通常物件の相場価格よりも、自殺の場合で3割前後、殺人事件の場合では5割ほど安くなるのが一般的です。
ただし、立地などが好条件な物件であれば大幅な値下げがなくても売却できるケースもあります。
そして、事件性や個人の感覚によって心理的な嫌悪感は大きく異なりますので、不動産会社と相談しながら売却価格を検討していきましょう。

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不動産売却における心理的瑕疵の告知義務はいつまで?

告知義務とは、心理的瑕疵などの重要事項を不動産会社から買主・借主へ伝える義務を指し、重要事項説明書への記載とともに説明がおこなわれます。
まず、物件内での自然死(老衰・病死)や、階段からの転落など不慮の事故による死亡は、事故物件として扱われません。
ただし、発見が遅れた孤独死や遺体の腐乱によりにおいや汚れが染みつき特殊清掃が施された場合は、心理的瑕疵と捉えられる可能性が高いため告知の必要があるでしょう。
では、その告知義務がいつまで必要なのか、目安となるのは事故発生からの経過年数です。
国土交通省が令和3年10月に発表したガイドラインによると、賃貸借契約の場合、「事故発生から概ね3年間が経過した後は告げなくても良い」と基準が記されています。
ただし、「社会に与えた影響がとくに高い事案」や「売買契約」は経過した期間によらず告知が必要との記載があるため、物件ごとに個別の判断が必要となるでしょう。

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まとめ

物件の性能や設備に問題がなくても、心理的に住み心地が悪く感じる事情を心理的瑕疵といいます。
心理的瑕疵の最たるものは室内で不自然な死が発生した事故物件で、不動産取引の際には告知義務が発生します。
その物件価格や告知期間は個別の判断が必要なため、まずは不動産会社に相談してみましょう。
双葉郡で賃貸物件や不動産情報をお探しなら、福双エステート株式会社がサポートいたします。
お客様のご要望に真摯に対応させていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。


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