建売住宅を購入して建て替えを希望していても、実際は建て替えできないという土地があるのをご存じでしょうか。
そんな訳あり住宅を購入してしまうと損をしてしまう可能性があります。
そこで今回は、実際に建売住宅が建て替えできない場合やその対処法と、市街化調整区域で建売住宅を購入するメリット・デメリットをご紹介します。
ぜひ住宅選びの参考にしてください。
建売住宅を購入しても実際建て替えできない場合がある
建売住宅とは、仕入れた土地に建物を建設し、土地と建物をセットで売り出している物件のことを指します。
周辺の相場価格よりも安い金額で建売住宅が販売されているときは注意が必要です。
良い建売住宅を見つけたと思っていても、実際は住宅の建て替えができないケースがあります。
現在土地に建物が建っていたとしても、再建築不可物件であれば、建て替えをおこなうことはできません。
再建築不可物件とは、現在の建物を解体して更地にすると今後新たに建物を建築できないという物件のことです。
現在は住宅を建築する際に建築基準法のもとで、建築をおこなわなければなりません。
建築基準法のなかでも大切なのが「接道義務」です。
住宅は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければいけません。
実際昔の土地であれば、周辺を他の方の土地で囲まれており、道路までその方の土地を通らせてもらっているパターンも少なくありません。
火災や地震などが発生した場合に、救急車や消防車が入っていけずに、二次災害が起きてしまうリスクが高くなり、建築基準法により規制されています。
また道路に接してはいるものの、幅が4m未満という場合も注意が必要です。
幅が4m未満の場合は、「セットバック」をおこなうことで建て替えができます。
セットバックとは、道路中心線から2mまでの土地に建物を建築せずに空けておくことで、新たに建築ができるというものです。
自分の土地であっても実際に建築できるスペースが狭くなりますが、この制度をうまく活用して建売住宅の建て替えをおこないましょう。
また、住宅を建て替えるのではなくリノベーションをおこなう場合は、建築基準法が適用されないのでおすすめです。
実際に建売住宅が市街化調整区域にあるメリット・デメリットとは
建売住宅が市街化調整区域にあるメリットとデメリットをご紹介します。
都市計画法によって土地を市街化区域と市街化調整区域に分けて決められています。
市街化区域はすでに市街地が形成されているか、およそ今後10年以内に市街化をする土地です。
それとは逆に、市街化調整区域とは市街化を抑制する土地のことを言います。
市街化調整区域で実際に建売住宅を購入するメリットは3つあります。
●土地が広大
●土地の価格が安い
●固定資産税が安い
逆に市街化調整区域のデメリットは以下の4つです。
●都市ガスではなくプロパンガス
●下水道ではなく浄化槽を使用している
●駅やコンビニ、スーパーマーケットなどが遠い
●将来土地や建物を売却すると価格が下落しやすい
これらのメリット・デメリットを考慮して、理想の住宅を探してみてください。
まとめ
いかがでしたか。
今回は建売住宅を購入しても実際は建て替えできない場合があるという注意点と、市街化調整区域で建売住宅を購入するメリット・デメリットをご紹介しました。
理想の住宅に出会えるようにじっくり検討してみてくださいね。
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