不動産は分けにくい遺産ですが、相続人全員の共有名義にすると平等な相続が実現します。
しかし、共有名義の不動産には単独ではおこなえない行為があり、トラブルに発展するケースもあるため注意が必要です。
そこで今回は、不動産相続における共有とは何か、共有名義でできることや起こりうるトラブルについてご紹介します。
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不動産の相続における共有名義とは
不動産の共有名義とは、1つの不動産を複数人が共同で所有することです。
不動産は均等な分配が難しいため、共有名義にしてその所有権を分け合うことがあります。
共有者それぞれが持っている所有権の割合を「共有持分」といいます。
それぞれの持分割合は、法定相続分に応じて決めるケースが一般的です。
共有名義での相続は、平等な遺産分割方法として得策だと思われがちですが、権利関係が複雑になり後々トラブルが起こることも多いため、慎重な判断が必要です。
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相続不動産の共有持分でできること・できないこと
共有名義の不動産は、共有持分に応じた権利を有しますが「共有持分が2分の1だから建物の半分は自分のもの」というわけではありません。
「不動産全体の所有権のうち、2分の1の割合の権利を持っている」という考え方が基本です。
また、共有持分を有していれば単独でできること、有していても単独ではできないことが決まっています。
単独でできることは、雨漏りの修理など現状を維持するための「保存行為」、「自分の共有持分のみの売却」などです。
リフォームや賃貸物件として短期間貸し出すといった「管理行為」は、共有者の過半数の同意が必要となります。
売却や建物の解体といった「処分行為」をする場合には、共有者全員の同意を得なくてはなりません。
なお、過半数の基準は人数単位ではなく、持分単位で決まる点に注意が必要です。
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不動産を共有名義で相続した場合に起こりうるトラブルとは
先述したように、共有名義の不動産は単独でおこなえる行為が限られています。
そのため、賃貸物件として有効利用しようにも過半数の同意が得られない、売却しようにも全員の同意が得られない、といった状況に陥りやすくなります。
不動産の維持管理にかかる手間や費用をどのように負担するのかについて、共有者間でトラブルになることもあるでしょう。
また、共有名義の状態で相続を繰り返すと、非常に多くの共有者がいる「メガ共有」と呼ばれる状態になるおそれがあります。
共有者が誰であるのかすらわからなくなるケースも多く、全員の同意を得るための負担は計り知れません。
このようなトラブルが起こり得ることから、共有名義による不動産の相続は避けたほうが無難です。
すでに共有名義にしてしまったあとでも、共有者には、共有名義を解消する「共有物分割請求訴訟」を起こす権利があります。
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まとめ
相続不動産を共有名義にすると、不動産全体の所有権を分け合うことになり、それぞれが共有持分を有することになります。
共有者が単独でできる行為は少なく、短期間賃貸に出すには過半数の持分、売却や解体をするには全員の同意が必要です。
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